خبرایران: تعداد، قیمت و متراژ انواع ملک مسکونی که در خرداد ماه امسال در تهران معامله شده است در گزارش بانک مرکزی آمده است
به گزارش خبرایران، گزارش «تحولات بازار مسکن شهر تهران در خردادماه سال 1394 » که برگرفته از آمارهاي خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، توسط اداره بررسيها و سياستهاي اقتصادي بانک مرکزي تهيه و منتشر شده است.
در اين گزارش آمده است: در خرداد ماه سال 1394 ، متوسط قيمت خريد و فروش يک متر مربع بناي واحد مسکوني معامله شده از طريق بنگاه هاي معاملات ملکي شهر تهران 38.9 ميليون ريال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب 0.2 و 3.0 درصد کاهش نشان ميدهد.
در ماه مورد گزارش، تعداد معاملات آپارتمانهاي مسکوني شهر تهران به 15661 واحد مسکوني رسيد که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب 9.8 درصد افزايش و 9.5 درصد کاهش نشان می دهد.
در ماه مورد بررسي، از ميان مناطق 22 گانه شهرداري تهران، بيشترين متوسط قيمت يک متر مربع بناي مسکوني معامله شده معادل 78.0 ميليون ريال به منطقه 1 و کمترين آن با 21.2 ميليون ريال به منطقه 18 تعلق داشته است. خاطر نشان مي نمايد گزارش ذيل صرفاً معطوف به تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران است.
1- حجم معاملات مسکن
در خردادماه سال 1394 ، تعداد معاملات آپارتمانهاي مسکوني شهر تهران به 15.7 هزار واحد مسکوني رسيد که در مقايسه با ماه مشابه سال قبل 9.5 درصد کاهش نشان مي دهد. بررسي توزيع تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده به تفکيک عمر بنا در خردادماه سال 1394 حاکي از آن است که واحدهاي نوساز تا 5 سال ساخت با سهم 53.0 درصد بيشترين حجم از واحدهاي مسکوني معامله شده را به خود اختصاص داده اند . سهم مزبور در مقايسه با خرداد ماه سال 1393 ، 7.0 واحد درصد کاهش نشان مي دهد.
توزيع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در خرداد ماه سال 1394 حاکي از آن است که از ميان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 5 / 12 درصدي از کل معاملات، بيشترين تعداد قراردادهاي مبايعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنين مناطق 4 ، 2 و 15 به ترتيب با سهم 9.5 ، 8.0 و 6.8 درصد در رتبه هاي بعدي قرار گرفته اند. شايان ذکر است 67.5 درصد از تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفا مربوط به 10منطقه شهر ( به ترتيب بيشترين فراواني شامل مناطق 5 ، 4 ، 2 ، 15 ، 14 ، 10 ، 8 ، 7 ، 18 ، 1) بوده و 12 منطقه ديگر تنها 5.32 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند.
2- تحولات قيمت مسکن
در خرداد ماه سال 1394 ، متوسط قيمت يک متر مربع بنا ي واحد مسکوني معامله شده از طريق بنگاه هاي معاملات ملکي شهر تهران 38.9 ميليون ريال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب 2.0 و 3.0 درصد کاهش نشان مي دهد. بيشترين رشد متوسط قيمت در اين ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 3 معادل 1.6 درصد و بيشترين کاهش قيمت به منطقه 22 معادل 6.6 درصد تعلق دارد.
در خرداد ماه سال 1394 از ميان مناطق 22 گانه شهرداري تهران، بيشترين متوسط قيمت يک متر مربع بناي مسکوني معامله شده معادل 78.0 ميليون ريال به منطقه 1 و کمترين آن با 21.2 ميليون ريال به منطقه 18 تعلق داشته است.
3- تحولات بازار معاملات مسکن در شهر تهران در سه ماهه نخست سال 1394
در سه ماهه نخست سال 1394 ، تعداد معاملات آپارتمان هاي مسکوني شهر تهران به 34.8 هزار واحد مسکوني بالغ گرديد که در مقايسه با مدت مشابه سال قبل 28.4 درصد کاهش نشان مي دهد. در اين مدت متوسط قيمت يک متر مربع بناي واحد مسکوني معامله شده از طريق بنگاه هاي معاملات ملکي در شهر تهران 4.38 ميليون ريال بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل 0.1 درصد افزايش نشان مي دهد.
4- ساير شاخص هاي آماري بازار معاملات مسکن
4-1 توزيع فراواني تعداد معاملات بر حسب قيمت يک متر مربع بناي واحد مسکوني
توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده بر حسب قيمت يک متر مربع بنا در خرداد ماه سال 1394 حاکي از آن است که در شهر تهران دامنه قيمتي " 25 تا 30 " ميليون ريال به ازاي هر متر مربع بنا با سهم 4.14 درصد، بيشترين سهم از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده است و دامنه هاي قيمتي " 20 تا 25 " و " 30 تا 35 " ميليون ريال به ترتيب با سهم 14.2 و 13.5 درصد، در رتبه هاي بعدي قرار گرفته اند.
در اين ماه 27.8 درصد از معاملات انجام شده به واحدهاي مسکوني با قيمت بيش از 45 ميليون ريال به ازاي هر متر مربع بنا اختصاص داشته است. شايان ذکر است توزيع حجم معاملات به گونه اي بوده است که در حدود 61.8 درصد واحدهاي مسکوني با قيمت کمتر از ميانگين قيمت هر متر مربع واحد مسکوني ( 38.9 ميليون ريال) معامله شده اند.
4-2 توزيع فراواني تعداد معاملات بر حسب سطح بناي هر واحد مسکوني
توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده بر حسب سطح بناي هر واحد مسکوني در خردادماه سال 1394 نشان مي دهد، بيشترين سهم از معاملات انجام شده به واحدهاي مسکوني با مساحت " 60 تا 70 " متر مربع معادل 16.9 درصد اختصاص داشته است. واحدهاي داراي مساحت " 50 تا 60 " و " 70 تکا 80 " متر مربع به ترتيب با سهم 16.0 و 13.1 درصدي در رتبه هاي بعد قرار دارند. در مجموع در خردادماه سال 1394 واحدهاي مسکوني با مساحت کمتر از 80 متر مربع، 59.4 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.
4-3 توزيع فراواني تعداد معاملات بر حسب ارزش هر واحد مسکوني
در خردادماه سال 1394 توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکي از آن است که واحدهاي مسکوني با ارزش " 130 تکا 160 " ميليون تومان با سهم 11.2 درصد در ميان دامنه هاي قيمتي مورد بررسي، بيشترين سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده اند. واحدهاي داراي ارزش" 100 تا 130 " و" 160 تا 190 " ميليون تومان نيز به ترتيب با اختصاص سهم 11.0 و 9.5 درصدي در رتبه هاي بعدي قرار گرفته اند. در خردادماه سال 1394 حدود 47.7 درصد از معاملات به واحدهاي مسکوني با ارزش کمتر از 220 ميليون تومان اختصاص داشته است و 5.8 درصد از واحدهاي مسکوني معامله شده نيز ارزشي بيش از 980 ميليون تومان داشته اند.
5- تحولات اجاره بهاي مسکن
بررسي روند تحولات اجاربها و ترکيب آن (رهن و اجاره) بيانگر تاثيرپذيري مستقيم آن از تغييرات قيمت مسکن و نرخ تورم است. البته دامنه تغييرات قيمت مسکن متاثر از شکاف عرضه و تقاضاي مسکن، هزينه هاي توليد(ساخت) و تقاضاي سفته بازي است و تحولات در اين بازار با سپري شدن دوره چند ساله رکود بعضاً با افزايشهاي شديد قيمتي همراه است، در حالي که دامنه تحولات اجاره بها، به دليل "ارتباط مستقيم اجاره بهاي مسکن با تقاضاي مصرفي مسکن (مسکن به عنوان سرپناه)، سطح عمومي درآمد مستاجران و فقدان تقاضاي سفته بازي در بخش اجاره مسکن و همچنين التزام طرفين قرارداد اجاره به رعايت مفاد قرارداد در طول دوره اجاره، شديد نمي باشد؛ بر اين اساس با توجه به محدود بودن تحولات اجاره بها، آثار تغييرات قيمت مسکن با وقفه و به تدريج در بازار اجاره ظاهر ميگردد.
در خردادماه سال 1394 شاخص کرايه مسکن اجاري در شهر تهران و در کل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب 11.4 و 13.3 درصد رشد نشان مي دهد .
شاخص اجاره بهاي مسکن تحت تاثير ماهيت قراردادهاي اجاره مسکن که غالباً يک ساله تنظيم مي گردند و همچنين تحت تاثير تحولات قيمت مسکن و نرخ تورم در سالهاي اخير، روند افزايشي خود را ادامه داده است. اثرپذيري روند قيمت هاي بازار اجاره مسکن از سياست هاي کنترل و مهار تورم، زمينه تعديل انتظارات قيمتي و روند رشد متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم را فراهم نموده است.
خاطر نشان مي نمايد سهم هزينه مسکن(اجاره بهاي مسکن اعم از شخصي و غيرشخصي) در محاسبات شاخص کل بهاي کالاها و خدمات مصرفي (براساس سال پايه 1390=100) معادل 28.4 درصد مي باشد.
6- جمع بندي
بررسي تحولات قيمت و حجم معاملات بازار مسکن شهر تهران در خردادماه سال 1394 گوياي آن است که متوسط قيمت يک مترمربع بناي واحدهاي مسکوني معامله شده در شهر تهران نسبت به خردادماه سال قبل با کاهش 0.3 درصدی مواجه بوده است، همچنين حجم معاملات واحدهاي مسکوني در خردادماه سال 1394 با کاهش 9.5 درصدي نسبت به ماه مشابه سال قبل به 15.7 هزار فقره رسيد.
در سه ماهه اول سال جاري، حجم معاملات واحدهاي مسکوني شهر تهران با کاهش 28.4 درصدي همراه گرديد که به نظر مي رسد بخشي از کاهش حجم معاملات مسکن در سه ماهه اول سال جاري در مقايسه با دوره مشابه سال قبل، ناشي از افزايش قابل ملاحظه معاملات در سه ماهه نخست سال گذشته تحت تاثير نگراني خريداران از تبعات اجراي مرحله دوم هدفمندي يارانه ها در آن مقطع زماني قابل ارزيابي باشد.
در خردادماه سال 1394 شاخص کرايه مسکن اجاري در شهر تهران و در کل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب 11.4 و 13.3 درصد رشد نشان مي دهد. در مجموع نرخ رشد اجاره بها طي ماه هاي اخير، همسو با تحولات نرخ تورم از روند کاهشي برخوردار بوده است.