گروه ساختمانی معلم به دنبال ارتقای کیفیت پروژه ها با تکنولوژی نوین ساخت و بكارگيري مفاهيم اساسی است

با توجه رویدادهای اقتصادی اخیر کشور و فراز و فرودهای صنعت ساختمان، آینده این بازار را چگونه پیش‌بینی میکنید؟

اميد عليجاني مديرعامل گروه ساختماني معلم، با اعلام این مطلب گفت: صنعت ساختمان نیز به‌دلیل تأثير عوامل مختلف اقتصادي، اجتماعي و سياسي و بر هم خوردن ساختار كسب‌و‌كار در فضاي رقابت، با تغییر پارادايم در مدل كسب‌و‌كار و الگوهای سرمایهگذاری مواجه بوده است. با افزایش میانگین قیمت مسکن تا 73 درصد در شهر تهران و بیش از 40 درصدی در کلانشهرها در شهریور 1397 نسبت به مدت مشابه سال قبل، قدرت خرید بخش تقاضا کاهش محسوسی داشته و  منجر به انصراف بسیاری از مشتریان مصرفی از خرید شده است. كاهش قابل توجه توان خريداران به حدي بوده كه براساس گزارش بانك مركزي، حجم معاملات ماهانه مسکن در شهریور 1397 کمترین میزان خود را در چهار سال اخیر درك نموده است. در بازار واحدهاي تجاری نیز بحران خرید و فروش به دلیل حجم غیرمتعارف عرضه، برهم خوردن سرانه تجاري كلان‌شهرها و همچنین عدم تناسب قيمت خريد اين واحدها با میزان درآمد بهره‌برداران، پیش‌تر از کاربری مسکونی تحت تاثیر فضاي كلان كشور قرار گرفته و از جذابيت آن نزد خريداران به شدت كاسته شده است. کاربری‌های دیگر صنعت ساختمان نیز شرایط مشابهای در بخش تقاضا دارند.

وی افزود: در كنار بخش تقاضا، بخش عرضه نيز تا سال 1396 با رکودی عمیق مواجه بوده و پس از آن نیز با افزایش هزینههاي توليد مواجه بوده است كه از جمله اين موارد مي‌توان به افزایش حدود 40 درصدي قیمت زمین، 20 درصدی دستمزدها، 70 درصدی مصالح، 25 درصدی هزینه‌هاي اخذ پروانه و مالیات بر فروش اشاره نمود. همچنین صنعت ساختمان به‌دلیل ماهیت ذاتي خود، قاعدتاً ساختاري متفاوت با بازارهاي موازي آن داشته و تأثيرپذيري آن از متغيرهاي اقتصادي، اجتماعي و سیاسی در بازه بلندمدت‌تري محقق میشود. اما در سال‌های اخیر تغييرات در ساير بازارهاي سرمایه‌ای همچون سکه و ارز و اتخاذ تصميمات و سياست‌هاي متنوع، اين بازار را نيز دچار تلاطم‌هاي كوتاه‌مدت نموده است.

مديرعامل گروه ساختماني ادامه داد: بازار مسکن طی دو سال اخیر، بیم و امیدهای زیادی را برای سرمایهگذاران و خریداران به همراه داشته است. قطعاً تا زمانی که متغیرهای موثر بر بازار مسکن قابل پیش بینی نباشند، نمیتوان آینده این بازار را به طور دقیق تخمین زد، چراکه با تغییر در وضعیت این متغیرها و حتی شکل اثرگذاری آنها بر یکدیگر، امکان تغییر در جریان این بازار وجود دارد. بطور مثال یکی از مهمترین عناصر اثر گذار بر تعیین جهت بازار ساختمان، بررسي و پايش فراز و فرود شاخص قیمت است. در وضع موجود قیمت مسکن شهر تهران در شهریورماه بیش از 70 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش و به میانگین 81 میلیون ریال برای هر مترمربع رسیده است و در کلان‌شهرهای دیگر نیز متاثر از بازار تهران به تناسب کشش بازار آن شهرها،  قیمتها بیش از 40 درصد رشد داشته است. حال سوال این است آیا صرفاً افزایش قیمت به دلیل نرخ رشد ارز بوده و دارای حباب است و با فرض کاهش قیمت ارز، درآینده کاهش پیدا میکند یا عوامل دیگر باعث رشد قیمت مسکن شده است؟ باید توجه داشت قیمت مسکن طی سال های 93 الی 95 رشدی ضعیف و گاهاً کمتر از نرخ تورم عمومی داشته است، حال آن‌که هزینههای ساخت طی این مدت افزایش داشته است، به همین منظور بسیاری از پروژه‌های ساختمانی از توجیه خارج شده و نیمه‌تمام رها شده‌اند. این عدم رشد قیمت متناسب با هزینه را، میتوان به مثابه یک فنر جمع شده تلقی کرد که هر لحظه امکان جهش برای آن وجود داشت.

يكي از دلایل افزايش ناگهاني قیمت‌ها، عدم توازن عرضه و تقاضا در بازار مسكن است. بطوری‌که عمده تقاضا برای واحدهای ميان‌درآمدي با متراژ زیر 100 مترمربع در تهران است، اما سازندگان واحدهای بالای 100 مترمربع را به بازار عرضه كرده‌اند. این مهم در آمار و ارقام 9 ماهه سال 1396 مشهود است. در این مدت 423 هزار معامله انجام شده که حدود 71 درصد (300هزار واحد) متعلق به واحدهای زیر 100 مترمربع است. اما در همین مدت از 54 هزار واحد تکمیل شده، تنها 12 درصد (10 هزار واحد) سهم واحدهای زیر 100 مترمربع است. این موضوع باعث شده ضمن آن‌که میانگین سنی بناهای معامله‌شده به 11 سال برسد، مازاد تقاضا برای واحدهای زیر 100 مترمربع و مازاد عرضه برای واحدهای بالای 100 مترمربع نيز وجود داشته باشد. پس می‌توان گفت آماری که برای خانههای خالی اعلام میشود، غالباً مشمول واحدهایی است متناسب با نیاز بازار ساخته نشده‌اند، چه به لحاظ موقعیت مکانی و چه به لحاظ مشخصات ساختماني. مازاد تقاضا برای واحدهای زیر 100 مترمربع بخصوص در مناطق پرمعامله شهر (نظير منطقه 5 تهران)، منجر به تشدید نرخ رشد قیمت واحدهای زیر 100 مترمربع تا 70 درصد در این مناطق شده است. گرانی واحد مسکونی زیر 100 مترمربع در تهران بر قیمت واحدهای مسکونی دیگر در تهران و شهرهای دیگر اثر گذاشته و منجر به افزايش قیمت واحد مسکونی در تهران و بعضی از کلان‌شهرها همچون اصفهان تا 50 درصد شده است. افزایش قیمت واحد مسکونی باعث میشود عرضه‌کنندگان زمین نیز به دنبال افزایش قیمت دارایی خود باشند و برهمین اساس  قیمت زمین و واحد مسکونی اثر متقابل و تشديدكننده بر یکدیگر داشته و موجب افزایش تعداد خانه‌های خالی بالای 100 مترمربع و حتی افزایش اجاره‌بهاء شده است.

پس رشد قیمت مسکن قابل تحليل است، اما این نرخ رشد 70 درصدی دلیلی جز تلاطمهای اقتصادی اخیر و سفته‌بازی ندارد. این رشد متناسب با قدرت خرید مردم نیست به همین دلیل است که میزان معاملات ثبت شده تهران که در نیمه دوم 1396 تا اردیبهشت 97 روند صعودی داشته، از خرداد ماه روندی کاملاً نزولی به خود گرفته و در شهریورماه تقریباً به کمترین میزان خود در 5 سال اخیر رسیده است. لذا آینده قیمت مسکن تحت تاثیر یکپارچه و توأمان متغیرهایی از جمله  تناسب نوع عرضه با تقاضا،  قیمت ارز، جهتگیری پولهای سرگردان بازار و سیاست‌های دولت از جمله ارتقا سقف تسهیلات بانکی و تصویب و اجرای قوانین مالیاتی از جمله مالیات بر خانه‌های خالی و اراضی بایر و معافیت های مالیاتی تشویقی قرار دارد. بنابراین براي آيندة بازار مسکن بدليل تبعيت از اصول سامانه‌هاي سازگار پيچيده، نمي‌توان پيش‌بيني قطعي ارائه نمود، اما میتوان با تحليل عوامل مؤثر و سناريوهاي محتمل، گفت بخش اعظمی از رشد قیمت مسکن به‌دلیل افزایش هزینههای تولید طی امسال و سالهای قبل بوده، احتمال بازگشت به قیمت‌های سابق بسيار پايين ارزيابي مي‌شود.

گروه ساختمانی معلم در این بازار چگونه فعالیت داشته است؟

عليجاني با اشاره به حجم پروژه‌هاي در دست ساخت اين گروه افزود: ساختماني معلم در وضع موجود بيش از 13 هزار میلیارد ریال سرمایهگذاری در پروژه های تجاری، اداری و مسکونی انجام داده که از مهم‌ترین این پروژه‌ها، مجموعه عظیم مگاپارس است که نقطه عطفی در فضای تجاری تفریحی و فرهنگی شرق تهران خواهد شد. پروژه تجاری اداری نگین میرداماد و پروژه های مسکونی نگین بوکان و نگین جماران از دیگر پروژه های در حال ساخت شرکت است. البته دامنه فعالیت شرکت محدود به تهران نیست و شرکت در شهرهایی همچون مشهد، بندرعباس، ماهشهر و اردبیل پروژه هایی در حال ساخت دارد. شرکت با بازنگری در سبد محصولات خود در کسب و کار ساخت و فروش، به دنبال متنوع سازی این سبد به لحاظ کاربری و جامعه هدف مشتریان بوده تا ضمن کاهش ریسک سرمایهگذاری، از سود حداکثری اقتصادی براساس منافع اجتماعی منتفع شود.

روند درآمدزايي و سودآوري خود را در شرايط اقتصادي كنوني چگونه ارزیابی می‌کنید؟ 

مديرعامل گروه ساختماني معلم با اشاره به تغيير پاراديم در صنعت ساختمان ادامه داد: بنابر شرایط حاكم در دو بخش عرضه و تقاضا در صنعت ساختمان باعث شده تا ساخت و فروش به شیوه سنتی در بسیاری از مناطق و شهرها و حتی اکثر محلات تهران، دارای توجیه اقتصادی نمیباشد و حاشيه سودی کمتر از نرخ سود بانکی (بعنوان يك معيار تصميم‌گيري)، عاید سازندگان کند. از جمله مهمترين پیامدهای این پارادايم، خروج بسیاری از سازندگان حقیقی و حقوقی از بازار، کاهش حجم ساخت و ساز، نيمه‌كاره ماندن بسياري از مگاپروژه‌ها، ركود حاكم بر شرکتهای بزرگ و قديمي اين صنعت مي‌باشد. البته بررسی‌هاي كارشناسان گروه ساختماني معلم نشان میدهد شرکتهای بزرگ ساختمانی که خط اصلي کسب و کار آنها بطور سنتي ساخت و فروش بوده، برای حفظ ارزش سهام شرکت، سود کاغذی نشان میدهند، درحالی‌که جریان نقدی آنها منفی بوده است. درصورتی‌که تحليل عملكرد شرکت‌های معتبر ساختمانی دنیا (نظير EMAAR در امارات، EVERGRANGE در چين و UDC در قطر) نشان میدهد، نسبت نقدینگی به سود عملیاتی در این شرکتها حدود 40 درصد بوده و سود آن‌ها از كيفيت قابل ملاحظه‌اي برخوردار است. چنين تحليلي مؤيد اين واقعيت است كه شرکت‌های ساختمانی برای ورود به‌موقع به كسب‌و‌كار ساخت و ساز و بقاء و توسعه در بازار نیازمند یک جریان درآمدی پایدار و مستمر هستند؛ درحالی‌که معمولاً این شرکتها بخصوص شرکتهای دولتی و شبهدولتیها دارای درآمدی مقطعی بوده و معکوس با جریان بازار حرکت کردهاند. بعبارت دیگر این شرکت‌ها، به دلیل قدرت پایین نقدینگی در زمان رکود، توانایی تعریف و ساخت پروژه جهت ساخت و عرضه در زمان رونق را ندارند و در زمان رونق بازار نیز که نقدینگی ضعیف به این شرکت‌ها تزریق میشود، به دنبال تعریف و ساخت پروژه هستند که در محصولات آن‌ها عملاً در مقطع ركود به بازار عرضه می شود و مشکلات عدیده فروش و تطویل زمانی آن را به همراه خواهد داشت. در وضعیت موجود، کمتر سازنده‌اي وجود دارد که منطبق با جریان رونق و رکود صنعت ساختمان ایران حرکت میکند كه البته توجه به اين چرخه، رمز موفقيت برندگان این صنعت است. البته برخي از سازندگان به جهت جبران منفي بودن جريان نقدينگي خود و انطباق فعاليت‌هاي خود با چرخة عرضه و تقاضا، به‌دنبال راه‌حلهای مختلفی برای تامین مالی هستند که از جملة آن‌ها میتوان به اخذ تسهيلات بانكي یا روش‌هاي مبتني بر بازار سرمايه (نظير صندوقهای زمین و ساختمان) اشاره نمود. روي آوردن سازندگان به روش‌هاي تأمين مالي نيز به‌دليل هزينه‌هاي بالاي مالي و بوروکراسی‌های اداری ناشي از پيچيدگي‌هاي اين كسب‌و‌كار، ابتدا بصورت راه‌حل مقطعي قابل توجه بوده، اما بعدها مشكلاتي مضاعف براي آن‌ها ايجاد خواهد كرد.

وي افزود: آن‌چه كه واضح و مبرهن است، امروزه داشتن نگاه سنتي ساخت و فروش در صنعت ساختمان منجر به افول سازندگان خواهد شد و اين افول در شركت‌هاي ساختمانی که هزینه سربار بالایی دارند، نمود بيشتري پيدا مي‌كند. بنابراین دو مسیر پیش روی  فعالان این صنعت وجود دارد: استراتژي خروج از اين بازار را در دستور كار خود قرار داده یا با درك صحيحي از تغییر پارادایم در این صنعت، تعریف خطوط کسبوکار جدید و بهینه‌سازی سبد محصولات خود را منطبق با نیازهای پنهان و آشكار مشتریان به سرانجام برسانند. شركت‌ها براي بقاء و توسعه در اين بازار، نه تنها در سبد محصولات خود ترکیبی متوازن با رویکرد مزیت رقابتی ایجاد میکنند، بلکه به لحاظ درآمدي ميان خطوط مختلف كسب‌و‌كار، نوعي تعادل ایجاد مینمایند. متوازن‌سازي کسب و کارها را میتوان براساس زمان فعالیت در پروژه طبقه‌بندی نمود. بر این اساس، گروه اول شامل کسب و کارهایی است که شرکت احتمالاً زمانی کمتر از 2 تا 3 سال درگیر یک پروژه از آن کسب و کار خواهد بود.  نمونه ای از این کسب و کارها که در دنیا بسیار رایج بوده اما در ایران مغفول مانده، شامل خدمات "نوسازی و بازسازی"، "پیمانکاری" و "خرید و توسعه و فروش اراضی" است. گروه دوم بیشتر شامل فعالیت اصلی شرکت یعنی "ساخت و فروش كاربري‌هاي مختلف" میشود. اما گروه سوم مشتمل بر کسبوکارهایی است که که شرکت بیش از 5 سال در آن‌ها حضور دارد و درآمدزايي از آن‌ها در بلندمدت محقق مي‌شود كه از مهمترین این نوع کسب و کارها میتوان به خدمات "ساخت و بهره‌برداری در کاربریهایی همچون گردشگری و تفریحی و زیرساخت‌های شهری" و "خرید سهام و سرمایه گذاری در ساير شرکت‌ها" اشاره نمود.

بنابراين یکی از بهترین راهکارهای برای خروج از این چالش، ورود به کسب و کارهایی در کنار ساخت و فروش است که بتوانند برای این شرکت های درآمدی پایدار ایجاد کنند تا هم وابستگی شرکت ها به منابع خارجی از جمله وام‌های پر بهره بسیار کمتر شود و هم به شرکت توان مالی لازم جهت ورود به‌موقع به پروژه‌ها را بدهد.

بر این اساس، برنامه آتی شرکت شما برای فعالیت در بازار مسکن چیست؟

عليجاني در پايان با ترسيم چشم‌انداز شركت در افق 1400 افزود: یکی از اولویت‌های گروه ساختماني معلم، توجه به شكل‌گيري و يكپارچه‌سازي زنجیره ارزش كامل صنعت ساختمان در مجموعه است. بعبارت دیگر با توجه به افزایش ریسک سرمایه گذاری، مبنای ورود به هر پروژه، انجام مطالعات دقیق بازار و اقتصادی تعیین شده است. لذا تمامی پروژه های شرکت براساس نیازسنجی بازار و مشتریان هدف و با رعایت شاخص‌های اقتصادی و تقویت بخش تحقیق و توسعه انجام می شود و این زنجیره تا پایان پروژه یعنی انجام فعاليت‌هاي بازاريابي و فروش توسط شرکت پدید آوران اطلس پارس بعنوان یکی از معتبرترین شرکت‌های اين حوزه ادامه دارد.

وي ادامه داد: در شرايط كنوني، گروه ساختماني معلم با درك صحيحي از پارادايم‌هاي پيش‌روي صنعت و نيز پيش‌دستي در پيش‌بيني محرك‌هاي دروني و بيروني مؤثر، برنامه آینده خود را به‌نحوی ترسيم نموده كه تركيب سبد پروژه‌ها مبتني بر تحليل بازار متوازن و بهينه شود و در نتيجه سهم بازار شركت در ساخت واحدهاي مسكوني افزايش و سهم تجاري‌سازي در سبد كسب و كارهاي شركت كاهش يابد. شرکت در حوزه مسکونی به دنبال تعریف و اجرای پروژههای ساختمانی برای گروه‌های مختلف درآمدی با حفظ منافع اقتصادی سهامداران و رعایت مسئولیت اجتماعی است. تمركز شركت در تعریف بناهای مسکونی، کیفیت ساخت ممتاز، تناسب متراژ و امکانات مجتمع با نیازهای جامعه هدف، هوشمندسازی بناها و بهره‌گیری از رویکردهای نوین معماری نظير معماری سبز و معماري منعطف است؛ به‌نحوي‌كه پایبندي به شعار "معمار رویاهای شما" در محصولات گروه متبلور خواهد شد. از مهم ترین پروژه های آتی شرکت که بر مبنای این تفکر در حال برنامهریزی و اجرا هستند، می توان به پروژه‌های نگین بوکان، نگین جماران، نگین جنت آباد و نگین پاسداران اشاره کرد. یکی دیگر از موضوعاتی که شرکت براساس نیاز سنجی بازار به آن رسیده و در دستور کار خود قرار داده، ارتقاي کیفیت پروژه از طریق تکنولوژی نوین ساخت و بكارگيري مفاهيم اساسي همچون ساختمان سبز است. همچنین شرکت منطبق با نیازهای مشتریان به دنبال تعریف خطوط کسب و کار جدید در ذیل اهداف اصلی است تا با متوازن سازی کسب و کارها بتواند با قدرت بیشتری در صنعت ساختمان ادامه دهد. از مهم ترین این کسب و کارها می توان به نوسازی، بازسازی، بهره‌برداری، اجاره‌داری و البته توسعه و فروش اراضی (Developing) اشاره نمود. کسب و کارهایی که امروز به یک نیاز در صنعت ساختمان تبدیل شده‌اند و البته برای شرکت‌ها یک درآمد پایدار ایجاد می‌کنند. این امر باعث می شود در کسب و کار اصلی خود یعنی ساخت و فروش نیز  با قدرت بیشتری فعالیت نموده و قدرت چانه‌زنی خود را افزایش دهند.

بعنوان جمع‌بندی بحث باید گفت، تلاطم و عدم ثبات در وضعیت اقتصادی نه تنها برای بازار مسکن، بلکه برای هیچ‌کدام از بازارها و صنایع تولیدی خدماتی مطلوب نیست و آینده بازارها را با چالش شدید مواجه کرده و صرفاً به سوداگری دامن میزند. درصورتی‌که قدرت خرید بخش مصرفی از مجاري مختلف از جمله تسهیلات بانکی افزایش نیابد، همچنان اين بازار دوران خوبی را تجربه نخواهد کرد. در نهایت، تصمیمات و سیاست‌های دولت هم برای تقویت بخش مصرفی و هم حمایت از انبوه‌سازان، يكي از كليدي‌ترين عوامل تأثيرگذار بر آینده بازار مسکن است. برنامه‌های آتی شرکت ساختمانی معلم نیز براساس پارادایم‌های جدید صنعت ساختمان استوار گشته و در این راستا حفظ عزت خانوار ایرانی در اولویت ارزش‌‌های این شرکت است.